2020,买房去?


来源:国是直通车

痛下决心还是继续观望

“现在不买房,就再也买不起了!”

买过房或者想买房的人想必对这句话都不陌生。

“再也买不起了”仿佛是一个魔咒,让不少人狠下决心,宁愿背上巨额贷款也要赶紧掏钱上车。

中新社发 周长国 摄

魔咒必然有其魔力来源。房子的魔力在于它真的很“可靠”。

对比创业的艰难,买房坐等升值不知道容易多少倍。君不见一夕之间曾经风头无两的李斌,因为蔚来汽车持续亏损、融资不顺而被媒体称为“2019年最惨的人”。

对比如同“坐过山车”式的股民,稳定增值的房产也不知道省心多少。“明天不知道是哭还是笑”的不确定性,极少在房子领域发生。

更不必提房地产诞生了多少造富神话。从曾经的首富王健林、退休之后宣布二次创业的王石,到许家印、冯仑、潘石屹。这些让人艳羡的名字和财富背后,都有无数房子作为支撑。

可以说,投资房产已经成为中国人的致富信仰。尤其是当房子上还捆绑着户口、学区、婚姻等附属品时,不难理解为什么人人都想往里冲:没房的人想“上车”,有房的人还想再来一套。

今年7月份,新东方教育集团有限公司董事长俞敏洪在演讲时表示,后悔少买一栋楼。

他说,当初为新东方买楼时,少买了一栋,现在据说已经四、五十亿不止了。他笑称,如果当时买下来了,新东方就可以关门休息了。

但是,情况正在发生变化。买房子,也不那么靠得住了。

房子之所以可靠,有个重要前提:过去几十年里,房价基本都在上涨。

但这个靠谱的前提现在已经有些不靠谱了。

中国指数研究院日前发布的百城房价指数显示,11月份,百城中,40%的城市新房价格环比下跌,这一数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

部分三四线城市压力很大。11月份,三四线城市中,大概有三分之一左右房价是环比下跌的,中山、宝鸡这两个城市从下半年以来房价就持续下跌。

当然,整体而言,房价上涨的城市还是比较多的。不过,很多地方房价涨幅已经微乎其微,百城房价涨幅已连续13个月处于0.4%以内,几乎每个月的房价涨幅都在收窄。

对于“坐等升值”一族,社科院的一份报告告诉你一个更为现实的问题:如果你是去年买的房子,那你房价那点涨幅可能还追不上通胀,也不如把钱存银行。

报告显示,2019年10月,24个核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

还有个有意思的数据。

几周前,胡润研究院发布了《2019胡润财富报告》。这个报告显示,大中华区千万资产“高净值家庭”比上年减少1.5%至198万户,为5年来首次减少。

从富有人群的比例来看,炒房和炒股者的占比持续缩小,企业主的占比持续提高。

在千万资产高净值家庭和亿元资产超高净值家庭中,企业主的构成最多,分别为65%和85%,均比去年上升5个百分点。炒房者和职业股民的占比分别为10%和5%。相比去年,亿元资产超高净值家庭中,炒房者比例下降5个百分点,千万资产高净值家庭中,职业股民减少5个百分点。

这说明一个很简单的问题,从赚钱能力来说,最近两年,买房、炒股不如踏踏实实的办企业、开工厂。

从房地产市场本身来说,巨变可能正在发生。

中新社记者 泱波 摄

最近“渠道费”成为房地产行业内最热的话题之一。一些楼盘被曝出需缴纳高达10%的高额渠道费,开发商叫苦不迭。

渠道费很简单,就是中介等机构帮助房地产开发企业拓客、卖房收取的佣金。房子不好卖的时候,开发商愈发依赖渠道达成销售。

此前,贝壳找房董事长左晖表示,开发商一直有房地产“夜壶论”,其实渠道也是开发商的“夜壶”,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去。

原本隐形的环节渠道受到热议,无疑印证了楼市的温度变化。

2019年下半年以来,越来越多开发商提出的战略收缩、谨慎拿地、降杠杆、聚焦主业等做法,似乎也反映其正在做“过冬”的准备。

据业内人士不完全统计,仅去年一年之内就有458家房企破产,今年1-10月又有408家房企倒闭,房企的竞争加剧,开发商躺着挣钱已成为过去。

社科院前述报告认为,始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

本轮房地产景气周期已持续4年。期间,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,这说明房地产正处于景气周期的尾声。

那么走过尾声之后,2020房价会如何?

这份报告认为,2020年,房价可能会实现“软着陆”。

一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

中国指数研究院研发中心研究副总监吴建钦则认为,百城新房价格存在进一步往下走的压力。

各种判断并不十分乐观。一些人期待的“绝地反击”可能很难出现,当然,房价大跌也不太可能出现。

张玉良说,房地产业关联着巨量的实体经济产业,关联着巨量的银行资产负债,同时也关联着巨量的居民家庭财产,房价急速下跌的后果不堪设想,社会经济发展不会容忍这种状况出现。

不大涨、不大跌,慢慢消化过去几年的涨幅,这很符合当前的“房住不炒”的政策倾向。当然,如果寄望于房地产快速增值带来巨额收益,这种想法恐怕是要落空了。

答案取决于买房用来干什么。

如果是刚需,买房结婚,那么现在一直到明年上半年,有一段不短的时间可以“上车”。

几点原因,供参考:

其一,11月份,5年期LPR首现下调,房贷利率出现走低的趋势,对于刚需购房者来说,买房成本会有所下降。

其二,最近各地针对楼市的微调愈发频繁,许多城市密集出台了一轮人才购房优惠政策,人才购房不仅门槛不断降低,部分地方还有购房补贴。

其三,临近年末,房企冲销量,会有更多的楼盘打折促销。

其四,在一些城市,特别是二手房市场,房价已经出现实质性的下滑,买房成本有所下降。

以北京为例,一套房子较年初降几十万已是常态。

诸葛找房数据显示,今年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米。到了11月份,降至不到5.93万元/平方米。

12月2日当天,北京降价房源有1701套,平均每套降价21.14万元;涨价房源仅有104套。

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